双威产业信托 (SUNREIT, 5176)
其赞助商是双威有限公司,一家大马领先的房地产建设集团(在截至于2014年12月31日为止的总市值为RM63亿1千702万左右)。SUNREIT的其它业务部门包括采石与建材、交易与生产、餐饮、休闲以及医疗保健。双威持有SUNREIT的36.7%股权，而后者则由前者的全权拥有子公司―双威产托管理私人有限公司所管理。
资产
零售是一个较大和比较重要的资产。零售分别为SUNREIT营业额及投资价值作出约70.3%及63.91%的贡献。
SUNREIT提供275万4千平方英尺的净可出租面积（简称NLA）。
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| SUNREIT的零售资产细节 |
在2014财年，其零售资产的净资产收益（简称NPI）上扬了3.5%至RM2亿1千268万。其炫耀性资产―双威购物中心在2014财年为零售NPI作出89.56%的贡献。2015年与 2016年已知将会面市的私人零售空间（位于附近地区）为264万3千平方英尺。尽管面临着即将涌入市场的巨额NLA，SUNREIT只视One Utama与Mid Valley为主要竞争对手。再者，随着双威快捷巴士（BRT Sunway Link）即将于2015年6月份投入使用，光顾双威购物中心的顾客应该会上升。
位于槟城的双威嘉年华广场对2014财年的零售部门NPI作出了6.27%的贡献，并因为其乃是Seberang Jaya唯一一家的购物中心而报上了可观的出租率。威城怡保霸级市场拥有一个单一租户，即吸收所有营运开支的巨大超市。
双威太子购物中心因为正在翻新而于2014财年报上了负值的NPI。其计划于2015年5月份重新开放。其翻新费用高达RM3亿零700万并涉及创建额外71万平方英尺的NLA，进而将总NLA提高至大约57万8千平方英尺。该翻新工程花了两年的时间来完成。自2011年被收购以来，其最主要因为庞大的翻新工程与优越位置而报上了最高的评估价值变化（增长了38.59%至RM3亿5千200万）。此外，其将拥有数个信誉良好的小租户，包括Cold Storage、Sports Direct以及TGV电影院。
SUNREIT正将其零售资产转变为生活体验式购物中心以让顾客们在购物之余也得以尽情享用食物及休闲活动。
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| 显示四个资产的交易部门分析 |
SUNREIT的酒店部门总共拥有2千零 58间客房。其酒店资产贡献了毛营业额的15.1%。双威度假酒店是酒店总NPI的最大功臣，即贡献了52.97%。由于缺乏直接的竞争，Sunway Resort City的两家酒店皆享有高酒店入住率，其中的双威度假酒店的入住率为81.1%而双威金字塔酒店的入住率则是92.0%。SUNREIT视One World酒店以及其它四星级酒店为竞争者。再者，Sunway Resort City的两家酒店拥有优越的地理位置。
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| 其酒店资产的细节 |
槟城双威酒店，一间被翻新的4星级酒店是在2015年1月份以RM7千400万被收购的。卖方是位于槟城乔治城的Sunway Biz Hotel私人公司。其大部分的酒店客群是以休闲为主，而这有别于主要客户档案来源于企业方面（多数为政府机构）的Seberang Jaya双威酒店，因为Seberang Jaya是一个不足以吸引旅客的工业区。
其酒店的固定租金结构带来了稳定的收入。该租金是以保障租金或可变租金的形式，并以较高的数额为基准。该租约长达十年，并附加另外更新十年租约的选择权。
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| SUNREIT酒店资产的相关主租赁协议细节 |
SUNREIT提供总平方英尺为104万8千的办公室空间。办公室部门于2014财年贡献了SUNREIT毛营业额的10.07%。Menara Sunway对其办公司部门的NPI做出了最大的贡献并因为其乃双威集团的总部而享有了高出租率，即占据了NLA的71.4%。
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| 办公室部门的细节 |
位于吉隆坡安邦路的Sunway Tower 于2015财年第二季度的总营业额下滑17.8%至RM685万1千。这是因为Ranhill Worley Parsons 私人有限公司在2014财年12月杪退租了7万2千平方英尺。办公部门的第三季度租赁收入预计会降低，这是因为该公司在2015财年的3月杪退租了最后的3万7千700平方英尺。总空置损失为10万9千700平方英尺。管理层正在积极地寻找替补。
Sunway Putra Tower是Sunway Putra Place三合一混合型发展的一部分，主要是由政府部门所租用。Suruhanjaya Koperasi Malaysia曾贡献了资产总租赁收入的57.8%，但在2014财年12月份租约届满时并没有延续其租赁合约，这是因为其已搬去位于Changkat Semantan的总部。该公司已经找到另一个政府部门作为替代，但在取得最终确认前仍处于估值过程。该资产的翻新预计将于2015财年年杪完成。
在2015财年3月份，SUNREIT收购了位于莎亚南Wisma Sunway 的一栋办公楼。该办公楼提供了17万1千544平方英尺的净租赁面积，其乃是以RM6千万被收购。
医院
SUNREIT 在2012年12月31日以RM3亿1千万收购了双威医疗中心（简称SMC）。其截至于2014年6月份为止的评估价值为RM3亿1千700万。SMC的设备包括358张床位、12个手术室和119个诊疗间，这使得每张床位的估值为RM88万5千475。SUNREIT与Sunway Medical私人有限公司签订了主租赁协议，该租赁协议为期10年而租金为第一年RM1千900万 并逐年递加3.5%。
挑战
[1] 巴生谷办公室供过于求所以致管理层不得不竞争夺相同租客。管理层正在为现有租客和未来租客提供高达两个月的免租期。但Sunway Tower的情况较具体挑战性，尤其是其附近的办公楼CapSquare正积极地推广其办公室。除了办公室过剩的问题，鉴于主要租客占据其办公室NLA的大部分而使得Sunway REIT在此部门容易面临租赁收入损失的风险。
[2] 较少游客到访大马造成整体零售市场的放缓（尤其是在MH17和MH370事件后来自中国的游客）。另外，补贴合理化、生活成本增加和消费服务税的推行也导致消费者支出的限制。[3]正在进行的翻新干扰了双威太子酒店及双威太子中心。
前景
[1] 由信誉良好的双威有限公司支撑。
[2] 赞助商优先选择的权利（简称ROFR）促进未来增长，因为赞助商拥有SUNREIT已完成和接下来项目的ROFR。赞助商的潜在注资显示于表六。
[3]多元化的资产。
[4] 持续的资产提升计划，即管理层计划翻新位于双威度假酒店的两间酒店。
财务分析
派息率
假设100%的派息率因为自上市以来其就一直作出100%的派息率。其最大的国内竞争者—Pavilion REIT、YTL Hospital REIT和IGB REIT也正派出100%的可供分配收入。
费用结构
其费用结构可相比其它的REIT。管理层有权获得总资产价值的0.03%以及每年3%的NPI表现费。我们假设50%的总管理费用是以单位支付（2011财年至2014财年为50%）。
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| SUNREIT和其同类型公司的费用结构 |
截至于2014年12月31日为止，SUNREIT拥有RM19亿2千427万的未尝负债及负债率为33.21%，这远低于限额的50%。
总结与建议
以每股RM1.63的价格，Sunway REIT的市值为RM47亿8千100万。以此价位，投资者们可获得什么回酬呢？
除了办公市场的放缓而导致办公部门贡献较低的营业额。双威太子中心的开幕和其最新在槟岛收购的酒店将会正面地为SUNREIT 做出贡献。其炫耀性资产—双威购物中心将会持续报上双位数的增长，因为从开幕以来其就已上报了16%至18%的租赁增长。
SUNREIT正以1.30倍的股价账面价值比交易，这比其同业高但却稍微低于IGB REIT。然而，预期其在2015财年的每单位派息率为5.42%。其分别分派2015财年至2017财年预计NPI和每单位分派年度复合回酬的4.35%和5.22%。连同其管理层能力、信誉良好的赞助商、多元化的资产、高质量的资产和在其即将面市的高品质资产与庞大的增长空间，《资本投资》对Sunway REIT作出在RM1.25以下中期买进的评估。
Source: iCapital.biz
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